Vastgoed: een belangrijke vermogensklasse in deze tijden

Iets meer dan 18 maanden nadat het wereldwijde financiële en economische systeem instortte, houden de beurzen verrassend goed stand. Een uitstekend voorbeeld daarvan is Londen, hoewel het onwaarschijnlijk is dat de financiële sector het komende decennium even snel zal groeien als het voorbije decennium. Maar toch zouden de belangrijkste economische sterktes van Londen – beschikbaarheid van vaardigheden en kapitaal, toegang tot internationale markten en de flexibele omgeving waarin de bedrijven kunnen werken – twee zaken moeten garanderen.

De financiële diensten zouden nog een acceptabel algemeen groeiniveau moeten halen. En zelfs al kunnen sommige andere sectoren – zoals de creatieve sectoren, ICT en ‘groene’ activiteiten – de snelle expansie van enkele jaren geleden niet volgen, toch bevinden ze zich in een sterke positie om de kloof te overbruggen. Bijgevolg zal de groei van Londen in de periode 2011-2020 algemeen genomen gelijk zijn aan de groei die de stad in het recente verleden gerealiseerd heeft. Daarmee zal Londen de rest van het Verenigd Koninkrijk overtreffen en ervoor zorgen dat de Britse hoofdstad één van de rijkste en meest productieve regionale economieën ter wereld blijft.

Hoewel Londen iets later uit de recessie zal komen dan de rest van het VK, wordt verwacht dat het, zodra de groei weer hervat, naar nationale normen vrij sterk zal groeien. In deze herstelfase op de korte termijn wordt verwacht dat de waarde van de financiële diensten vrij sterk zal stijgen, en iets meer dan algemeen in het VK. Maar zelfs dan zal het groeipercentage nooit hetzelfde niveau halen als in de periode 1998-2008. En hoewel de tewerkstelling in deze sector zal stijgen, zal die tewerkstelling in 2012 nog steeds ruim 10% lager liggen dan in 2008. Tegelijk zien we ook een vergelijkbaar sterk herstel in de rest van de privésector in de twee jaar na 2010, zowel in niet-zakelijke diensten als in de productie en de bouwsector. Als we nu even internationaal de vergelijking aangaan, zien we dat New York zich waarschijnlijk nog iets sneller zal herstellen dan Londen. Zowel in New York als in Tokio zal de economie volgend jaar duidelijk groeien. In 2010 zal ook Parijs meedoen.

Verwacht wordt dat Londen in 2011 en 2012 duidelijk sneller zal groeien dan Parijs en Tokio, hoewel we verwachten dat ook New York op dat moment er stevig op vooruit zal gaan.

De bijwerking van de recente opschudding op de markten is dat, zodra de recessie voorbij is, het geheel van financiële diensten trager zal groeien dan in het recente verleden. Maar segmenten zoals verzekeringen, vermogensbeheer en wholesale finance zouden het goed moeten blijven doen – voor zover het beleid niet verandert. Daardoor zal het vermogen in de economie wellicht stijgen en dat zal High Net Worth Individuals (HNWI’s) ertoe aanzetten om uit te kijken naar waardebeleggingen.

Société Générale Private Banking gelooft dat vermogende particulieren, in deze tijden, maar al te graag investeringen van topkwaliteit zullen overwegen, die voor hen transparant zijn, alsook investeringen die hen zekerheid en bescherming op de lange termijn bieden tegen neerwaartse risico’s. Vastgoed kan daarvoor zeker in aanmerking komen, hoewel de allocatie zal afhangen van hoeveel risico de investeerder wil nemen.

Al in februari 2009 zag Société Générale Private Banking hoe belangrijk deze vermogensklasse zou worden, en heeft ze een wereldwijd expertisecentrum opgericht dat zich enkel bezighoudt met vastgoed. Met de oprichting van dit expertisecentrum geeft de bank duidelijk aan dat ze wil kapitaliseren op de wereldwijde expertise van Société Générale op het gebied van vastgoed. Keiichi Hirano, 43 jaar, leidt vanuit Singapore dit Global Centre of Real Estate. Hij is verantwoordelijk voor de ontwikkeling en promotie van het productaanbod van vastgoedbeleggingen van de Private Bank bij vermogende particulieren, die hun investeringen in deze sector wensen te diversifiëren, via directe investeringen of via ad-hocinvesteringen. Het expertisecentrum wordt gesteund door specialisten die werken in de Europese en Aziatische financiële markten.

Keiichi Hirano legt uit hoe het expertisecentrum cliënten wil ondersteunen: “We zullen onze privécliënten advies geven over investeringen in vastgoed en hoe deze investeringen voor evenwicht in hun portefeuille kunnen zorgen. Het belangrijkste pluspunt is dat het team nu aan onze privécliënten een productaanbod in vastgoed kan bieden, waar deze cliënten voorheen geen toegang toe hadden. Zo kunnen we bijvoorbeeld een rendabel kantoorgebouw in het Londense Trafalgar Square, met een waarde van ongeveer US $100 miljoen, aanbrengen en aanbieden aan onze cliënten als een collectieve investering.” Daar voegt hij nog aan toe: “Zulke kansen om te investeren in uitzonderlijke activa op toplocaties zijn meestal enkel beschikbaar voor grote institutionele investeringsfondsen. Wij willen enkele van die unieke kansen bundelen voor onze cliënten in grote wereldsteden, zoals Tokio, New York, Shanghai, Londen, Parijs en Hongkong.” Hoeveel onze cliënten precies zullen investeren, zal afhangen van de investeringskansen en kan variëren van US $100.000 tot US $10 miljoen.

Société Générale Private Banking gelooft dat het expertisecentrum “Vastgoed – Real Estate” een belangrijk verschil zal maken in een competitieve markt als die van het vermogensbeheer. Aangezien er wereldwijd slechts enkele privébanken zijn die een dergelijke eliteservice aanbieden, is Société Générale Private Banking al door een tiental institutionele investeringsfondsen benaderd om potentiële samenwerkingsverbanden te verkennen.

Diversificatie van uw patrimonium

Commercieel vastgoed in Parijs en Londen

Diversificatie van uw patrimonium. Onze specialisten van het expertisecentrum “Vastgoed – Real Estate” tonen u enkele oplossingen voor beleggingen in commercieel vastgoed (kantoorruimte) in Parijs en Londen.

Wat zijn de voordelen?

• Diversificatie van uw patrimonium
• Bescherming van uw portefeuille tegen inflatierisico’s dankzij de huurprijsindexering
• Lagere prijzen en beleggingskansen met rendementen van ongeveer 5 tot 6%
• Gunstige financieringsvoorwaarden, met historisch lage rentevoeten

Lagere valorisaties in vergelijking met 2007

Volgens de schattingen van onze specialisten zijn de prijzen voor commercieel vastgoed (kantoren, winkels, activiteiten...) in Parijs met ongeveer 15 tot 20% gedaald ten opzichte van de piek van 2007. Toch zijn de marktomstandigheden al sinds het begin van het jaar iets meer gespannen ten gevolge van een aanbodtekort. De daling was nog een stuk sterker in Engeland, met de impact van de financiële crisis op het bankwezen. Op het hoogtepunt van de crisis daalden de prijzen van de kantoorgebouwen in Londen met 40-45% ten opzichte van de piek van 2007.
Maar ook daar gingen de zaken beter en herstelden de prijzen zich in het derde kwartaal van 2009. Al die tijd ging deze daling gepaard met een forse daling van de transactievolumes en een neerwaartse druk op de huurprijzen. Volgens ons biedt de huidige aanpassing van de commerciële vastgoedmarkt koopkansen aan onze privécliënten.
Om u te begeleiden in uw aankoopprocessen heeft Société Générale Private Banking binnen het expertisecentrum “Vastgoed – Real Estate” een professioneel team klaarstaan dat zich specifiek met privécliënten bezighoudt. Op eenvoudig verzoek kan uw relatiebeheerder u in contact brengen met onze specialisten in Parijs en Londen voor een gepersonaliseerde studie van uw behoeften.

Toch willen we ook even op de risico’s van beleggingen in kantoorgebouwen wijzen: een lage liquiditeit, een belegging op lange termijn, hoge transactiekosten, juridische en fiscale overwegingen, de neerwaartse druk op de huurprijzen en de prijzen in periodes van hoge werkloosheid.

Beleggingshorizon: 10 jaar
Risiconiveau: R3

Onze specialisten van het expertisecentrum “Vastgoed – Real Estate” staan voor u klaar om u te begeleiden doorheen uw aankoopprocessen van kantoorgebouwen in Parijs of Londen, zodat u van de aantrekkelijke rendementen kan genieten die de vastgoedmarkt u voor commerciële huurpanden biedt.
Bij de selectie wordt rekening gehouden met uw specifieke wensen, de intrinsieke waarde en de locatie van het gebouw, en de rentabiliteit en de potentiële waardering ervan.
Daarnaast gebeurt de selectie in functie van de stabiliteit en kredietwaardigheid van het hurende bedrijf en in functie van het risico-rendementsprofiel.

LONDEN: enkele voorbeelden van onlangs geselecteerde beleggingskansen

• Prestigieus gebouw dat in 2007 volledig gerenoveerd werd, gelegen in het centrum van Mayfair
• Oppervlakte van 40.324 ft2 (3.746 m2), verspreid over 5 verdiepingen en één kelderverdieping
• Volledig verhuurd aan 4 verschillende huurders met huurovereenkomsten die gemiddeld nog 10,25 jaar lopen
• Vraagprijs van de verkoper: 48,2 M GBP (ongeveer 57,8 M EUR)
• Indicatieve nettorentabiliteit van de kosten: 5,5% per jaar
• Gebouw in het centrum van Londen, dicht bij het British Museum
• Oppervlakte van 79.368 ft2 (7.374 m2), verspreid over 5 verdiepingen en één kelderverdieping
• Volledig verhuurd aan de Engelse overheid (AAA), met een vaste huurovereenkomst die nog 12,5 jaar loopt
• Vraagprijs van de verkoper: 53 M GBP (ongeveer 63,6 M EUR)
• Indicatieve nettorentabiliteit van de kosten: 5,9% per jaar

PARIJS: voorbeelden van transacties die onze privécliënten onlangs gerealiseerd hebben in het kader van een zoekopdracht

• Gebouw in het 15de arrondissement van Parijs
• Kantoorruimte over een oppervlakte van 4.932 m2
• Volledig verhuurd aan het hoofdcommissariaat, met een huurovereenkomst die nog 11 jaar loopt
• Vraagprijs van de verkoper: 25 M EUR
• Prijs die onze specialisten bedongen hebben voor één van onze cliënten: 24,5 M EUR
• Indicatieve nettorentabiliteit van de kosten voor de koper: 6,74% per jaar
• Gebouw in het 6de arrondissement van Parijs
• Oppervlakte van 1.478 m2, volledig verhuurd aan de universiteit van Paris II Panthéon-Assas, met een nieuwe huurovereenkomst
• Vraagprijs van de verkoper: 8,6 M EUR
• Prijs die onze specialisten voor één van onze cliënten bedongen hebben: 8,5 M EUR
• Indicatieve nettorentabiliteit van de kosten voor de koper: 7,2% per jaar

Voordelen

• Vastgoed van hoge kwaliteit tegen aantrekkelijke prijzen
• Zicht op de rentabiliteit dankzij huurovereenkomsten op lange termijn en kredietwaardige huurders
• Marktkansen voor privécliënten

Nadelen

• Risico op kapitaalverlies
• Neerwaartse druk op de huurprijzen in periodes van hoge werkloosheid
• Lage liquiditeit, hoge transactiekosten

Keiichi Hirano
Global Head Centre of Expertise – Real Estate Solutions
Patrick Vandevelde
Head of Investment Solutions